글쓴이: Justin Oh CPA
기존의 상업용 부동산을 소유하고 있는 경우에는 이를 매각하고 좀 더 수익성이 좋은 매물을 찾아 구입하는 것도 바람직하다. 이때에 생각할 수 있는 것은 이를 1031 교환으로 할 것인지 아닌지를 검토해 볼 필요성이 있다. 1031교환은 매각시 생긴 양도 소득에 대한 세금을 연기하여 매각시 이를 지불하지 않아도 되는 잇점을 갖고있다. 1031 교환은 중간 중개자의 개입으로 인해 추가적 비용이 요구되며 이는 2천달러를 넘지 않는 경우가 대부분이다. 예를들어, 장기 양도세가 연방/주 정부를 합하여 대략 20%로 양도 소득이 1만달러 (= $2000 / 20%) 이상이 된다면 1031 교환이 경제적으로 적합한 선택인지를 보아야 할 것이다.
그러면, 김씨가 가주에 있는 임대 건물을 매각하여 10만달러의 양도 소득이 생겼을 경우 1031 교환으로 얼마의 세금을 내지 않아도 되는지를 살펴보면, 1년 이상 장기보유시 연방정부 15% (감가상각으로 인한 소득은 25%) 와 가주 정부 세율을 더해 약 $2만5천달러 이상의 세금을 연기 시킬 수 있다. 혹자는 여기에 이의를 제기 할 것이다. 1031 교환은 세금을 연기할 뿐 이를 없애지 않기 때문에 차라리 매각시 세금을 지불하여 더 이상의 세금 부담을 안고 가지 않는 것이 더 바람직한 선택이 아니겠느냐고 반문한다. 그리고 이는 이를 끝까지 가지고 갈 수 없기 때문에 이를 매각 해야 한다는 의미이기도 하다. 하지만, 무덤에 이를 갖고 갈 수는 없지만, 양도 소득에 대한 개인 세금은 죽을 때에 이를 자신과 함께 묻을 수 있다. 다시말해, 이를 자손이나 친 인척에게 1031으로 구입한 부동산을 상속할 경우, 사망시의 시장가격으로 이를 상속인에게 넘겨 줌으로 인해 이를 판매한 상속인은 이에 대한 양도 소득세의 전액을 피할 수 있게 된다.
위에 열기한 김씨의 경우 예를들면 30년 전에 50만 달러에 구입한 임대 건물을 1031 교환으로 세금을 내지 않고 더 고가의 건물로 여러번 교환하여 3백만 달러가 되었었다. 이때 편의상 감가상각을 고려하지 않고 양도 소득을 계산할 경우 2백50만 달러로 적어도 50만 달러 이상의 양도 세금을 내야한다. 하지만, 김씨는 이를 처분하는 대신 이를 상속으로 자식에게 넘겼고 자식이 그 부동산을 상속으로 받은 직후 처분하여 50만 달러의 세금을 절약하였다.
이와 같이 1031 교환을 잘 활용하면 세금을 연기하는 효과 뿐만 아니라 이를 완전히 피할 수 있으므로 교환으로 인해 일어나는 번거로움으로 이를 피하는 누를 범하지 말아야 할 것으로 본다.
하지만 과거에 이월되는 누적 수동적자가 양도 소득을 초과하는 경우나 혹은 이를 자신의 거주 주택으로 변경하여 50만달러까지의 양도 소득을 면제 받을 수 있는 경우에는 1031 교환 보다는 이를 매각하는 경우가 더 경제성이 있으므로 전문가와 상의하여 이를 실행하길 권한다.
1031 교환으로 양도 세금을 연장 시키기 위해서는 판매시 생긴 금액을 에스크로 회사를 이용해서 이를 묶어두고 그 금액으로 다른 부동산을 구입해 교환한다해도 이를 1031 교환으로 인정하지 않는 판결로 인해, 판례가 올해 다시 확인이 됨으로 이를 더 주의해야 한다. 따라서, 1031 교환으로 양도세를 연장하기 위해서는 꼭 1031 교환을 주관하는 중간 회사를 이용하여 판매 금액을 다음 매물을 구입 할때 까지 보관해 두어야 한다.
